福州楼市退潮后,谁抗住考验,谁被“打回原形”?

近几年的福州楼市，可谓是经历了风起云涌，在2017年前后一度达到极其火热的黄金时期，又在随后的几年间逐渐褪去过分高涨的热度，进入了漫长的调整期。

而随着这波楼市退潮，不少板块的真实价值也随之显露出来，一些抗住了时间的考验，甚至仍保持着房价微涨的趋势；另一些则被“打回原形”，房价跌回了几年前。那么，福州那些讨论度颇高的板块，情况又是如何呢？

一、三江口

首先来看三江口板块，发展历程可谓是一波三折，前几年随着多项规划利好的落地，一时间风光无两，吸引了不少开发商入驻，房价达到1.8万-2.4万元/㎡左右，地价也曾直逼2万元/㎡。

（三江口文化旅游城效果图）

但由于文化旅游城项目的“搁浅”，再加上市场大环境整体下行的冲击，购房者的楼市信心开始减弱，清富片区乃至整个三江口的房价都随之下滑，目前大部分楼盘的价格都在1.7万-2.3万元/㎡上下，甚至出现了地价高于房价的情况。

例如清富片区某近百亩的楼盘，开发商在2018年还处于楼市余热期时接连拿下2幅热门地块，地价分别达到17951元/㎡和18793元/㎡。然而等到2020年取证入市，2.2万元/㎡左右的备案价已无法吸引买房人的注意，去化惨淡，随后接连推出多套特价房源进行促销，单价仅1.7万元/㎡上下，比地价还要低。

众所周知，这一年多来，随着清华附中福州学校的落地，三江口板块也算是有了些许回温，部分楼盘的价格达到2.7万-3.1万/㎡，不过仅局限于得到学校加持的樟岚片区，整体来看房价未见上涨。

二、南通

比起稍有起色的三江口，南通的情况显得就不那么乐观了，前几年楼市火热时也曾受到刚需购房者和投资客的追捧，房价达到1.5万-1.8万元/㎡，后期热度消退，如今仅在1.2万-1.6万元/㎡上下，跌幅还是相当明显的。

例如位于南通奥特莱斯旁某个入市三年的老盘，2019年时房价还达到1.75万元/㎡，如今仅在1.5万元/㎡上下；至于相距不远的另一个瞰江项目，两年前的价格大约在1.45万元/㎡左右，如今推出了不少仅1.2万元/㎡的房源。

据了解，南通板块西临南屿高新区，与仓山区隔江对望，拥有丰富的江景资源，再加上在福州早期的轨道交通规划中有地铁3号线经过，确实火热过一阵；但是随着后期的调整，已无缘第三轮地铁规划，且由于文山洲大桥仍未动建，前往市区不够便利，最终在楼市退潮效应中逐步“降温”。

三、上街

当然，也有一些仍保持着稳中微涨趋势的区域，例如上街板块，作为闽侯最早发展的片区，随着地铁2号线的通车，与主城区的联系更是愈发紧密，因而颇受刚需购房者的青睐。

此外，该板块还是福州大学城的所在地，人口流动较高，根据全国七普数据显示，闽侯县上街镇常住人口30.64万人，居全市乡镇之首，相较于2010年，增加了14.05万人，可以说人口红利是很充足的。

据了解，上街板块楼盘较为稀缺，一些地段优质的项目，基本都能做到快速清盘，前几年的均价在1.7万-1.9万元/㎡左右，如今的价格则在1.8万-2.1万元/㎡上下。

四、东二环

再来看东二环板块，算得上福州的一个新区崛起典范，2015年的均价仅在1.6万-1.8万元/㎡，到2019年已经达到3.3万-3.8万元/㎡，可谓是经历了一波狂飙猛涨，近两年已渐趋平稳，不过仍有微涨的趋势，目前的均价约3.3万-4万元/㎡。

据了解，该板块自泰禾广场开业起就顺利迎来一波人气，近年来又有晋安湖、三创园、宜家商场、省儿童医院、地铁4号线等诸多重磅配套相继落地，居住氛围日益浓厚，市场认可度随之逐渐提升，因而在楼市下行时依然能够如此坚挺。

由此看来，在楼市处于火热期时，许多板块的房价都能乘势上涨，但是随着热度的泡沫褪去、市场趋于平稳，最终还是会“现出原形”，因此购房者在买房时还是要结合区位、规划等要素，多方位进行考量！