房贷有新政 榕二手房市场要降温?

（图为某房产中介门店。王旺旺 摄）

2018年伊始，福州楼市就有房贷新政传来：工行、光大、民生、招行等银行已经执行新的银行贷款审核机制。即：在办理个人住房贷款业务时，以在房产管理部门备案的网签合同和住房套数查询结果作为审核依据，并以网签备案合同价款和房屋评估价的较低值作为计算基数，确定贷款额度。有房产中介人士认为，银行执行新的贷款审核机制，是“泼了二手房市场一盆冷水”。

房贷审核新机制

据介绍，在二手房交易过程中，一套房源一般“身兼”三种价格：一为网签价，购房者一般会以区域指导价，也就是较低申报价来进行网上备案，网签价格多少直接决定了购房者所缴纳的契税高低；二为评估价，是房产评估公司鉴定房源市场价格，购房者用此价格向银行申请贷款，评估价直接影响购房者能够从银行方面申请到多少贷款；三为成交价，是购房最后实际成交的价格。按照福州二手房交易的普遍情况，申报价往往远低于实际成交价，而评估价一般为实际成交价的七成左右。

“现在银行审批贷款要对比网签价与评估价，用二者的相对低值来确定贷款额度。这就意味着，通常是相对低值的网签申报价格不能过低。”在福州骊特房产从事后期交易的陈先生解释，二手房交易中的实际成交价一般是卖方实收价，即所有税费由买方承担。如果以较低申报价备案的网签价格作为计算基数，银行批准的房贷额度就很可能低于购房者的实际需要，将导致二手房交易无法顺利完成。“在新的审批机制下，二手房的购买者如果坚持用较低申报价进行网上备案，就必须筹集更多首付款，如果一时凑不到那么多首付资金，就需要提高申报价格，缴纳更多的契税。”

按揭置业成本上升

“执行新的审核机制后，一时拿不出高首付的购房者如果想要申请到足额的购房贷款，就需要将申报价提高至不低于评估价的水平。”上述陈先生如是表示。那么，提升申报价格对购房者缴纳契税的影响究竟有多大？

以鼓楼、台江、晋安区二环以外高层住宅的区域指导价（取较高层36层以上）作为参照，指导价为5880元/平方米，假设购房者购买鼓楼区二环外拿证满2年的面积70平方米的高层住宅，家庭少有住房的契税缴纳标准为房屋总价1%，现阶段鼓楼区很多二手房的售价已经超过30000元/平方米，评估价按七成算为21000元/平方米。在旧贷款审核机制下，购房者需要缴纳契税：70×5880元/平方米（申报价）×1%=4116元；而在新贷款审核机制下，购房者需要缴纳契税：70×21000元/平方米（申报价）×1%=14700元。仅契税一项，购房者就需要多缴纳税款近万元。

或拉低市场成交量

“银行调整审核机制以后，按揭购买二手房的成本等于提高了。”福州资深二手房交易经纪人许云彬表示，福州主城区面积90平方米以上的二手房交易需要缴纳的契税更高。如果根据评估价来交税，有的房源交易过户要甚至要多交十几万元的税费。“春节前这段时间，一般是二手房交易淡季，原本调控的影响加上银行执行新的贷款审核方式，近期二手房成交量下滑几乎是板上钉钉。”

记者走访了解到，不少业内人士认为，近期福州二手房市场会迎来一波下跌行情。不过对于部分银行执行新的贷款审核机制，业内人士还是持支持的态度。有业内人士表示，二手房流通市场都是凭借“阴阳合同”实现三种价格，按照政府规定的较低指导价进行房产价格申报，主要目的是为了逃避税费。但新的审核机制实施后，“阴阳合同”的操作难度会更大，这也将有利于楼市朝理性方向发展。（海峡财经导报）