解密金辉集团——闽系房企中“资优生”的发展要诀

纵观中国房地产行业，近几年，闽系房企已经日渐进入中国房地产主流市场。根据各类公开榜单显示，全国百强房企中20%的席位被闽系房企占据。

大多数闽系房企的发展风格以激进著称，不得不提的是这当中的“资优生”——定址北京国门CBD大望京的金辉集团。笔者从金辉近年来的成绩和刚刚出炉的2017年年报中发现，和许多闽系“同僚”们由于快速扩张产生高财务成本和巨大资金压力不同，金辉的发展模式不但具备积极拓展、势如破竹的风格，更同时兼备稳健的发展、精准的布局和独到的站位，在优化自身资产结构方面更是显现了很强的天赋。

相较其它闽系企业的加杠杆、高负债的基调，金辉的独到之处在于积极拓展的情况下仍然保持财务指标健康，促业绩、扩规模，两手抓两手都要硬。

首先，从盈利能力来看，金辉集团在2017年继续交上满意答卷，2017年实现净利润22.66亿元，三年年复合增长率达到20.33%，2017年综合毛利率水平达到36.15%，高于行业均值，比肩龙头企业。基于富有前瞻意识的城市布局，金辉集团房地产开发项目去化速度良好，依据集团目前的开发节奏，新获取土地可在1年内转化为可供销售货值，从而带来持续、稳定的现金流入。

其次，金辉的融资能力抢眼，其多元化的融资渠道涵盖了银行贷款、信托贷款、债权重组、股权合作、公司债、ABS等多种方式。继2016年60亿公司债、6.7亿物业费收益权ABS成功发行之后，2018年金辉集团再次发力，于2018年4月下旬先后成功发行公司债（首期10亿元）和购房尾款ABS 12亿元，得到资本市场的高度认可。此外，金辉集团金融机构授信总额超过800亿元，为公司后续融资顺畅提供良好保障。

全国精准布局 产品力再上新台阶

近几年，中国房地产市场已经进入了一个不断洗牌的过程，各方一致认为，只有规模房企才能够有市场话语权。同众多闽商一样，东南一隅早已无法容纳金辉的雄心，在走向全国的战略布局蓝图上，金辉绘制了属于自己的个性化路线。

自2004年左右，金辉先后进入重庆、西安、南京、合肥、上海等市场，开启了金辉的全国布局之路。金辉重点布局北京、上海等一线城市以及苏州、南京、合肥、重庆、成都、西安、福州、杭州等二线核心城市及区域中心型城市。

国内的12家典型闽系房企中，有9家已将总部搬出福建，其中旭辉、世茂、阳光城、正荣、融信等8家企业均选择了将总部搬到上海。唯有金辉将总部放在了帝都北京，成为了排名前列批将总部迁往北京核心区的闽系房企，金辉眼光的独到之处可见一斑。

值得一提的是，金辉在自身拓张的过程中，从不“剁手”拿地王，而是张弛有度，坚守着战略高度的布局和稳健的拿地节奏，在板块扩张过程中严格把控成本，出价地块中溢价率大都保持在溢价30%以下。

拿地时控制溢价，才能在产品端提高溢价话语权。旺盛的产品力也是金辉非常鲜明的优势。以七大质感美学标准，占据城市核心区域，带来高端质感美学人居体验的“铭著系”；以“科技”“舒适”“艺术”为核心生活价值，致力于为城市高阶人群打造美好社区的舒适改善型产品系——“云系”；以臻于细节的5U价值体系，为城市青年锐意而来的“优步系”。三大产品线涵盖了目前市场上多元化的需求，金辉更在同步打造更新更细化的优质产品线；同时金辉结合“金辉幸福家”体系，从看房接待、签约入住及物业服务等方面为每一位客户提供高质量的服务，收获了市场的认可度和美誉度。

闽系房企务实、踏实、勤劳的精神在金辉身上显露无疑，除此之外，金辉还对市场保有适度的“敬畏心”，在金辉集团管理层的眼中，房地产行业现处于“规模”与“速度”并存的格局，加速快跑的同时，还要跑稳，实现“有质量”的增长。

目前，金辉集团加大土地储备，先后取得长三角、华东及珠三角等发达经济圈多幅优质土地，已先后进入国内 23座城市从事房地产开发业务，大致完成了环一线城市群的资产布局。完成资产换仓的金辉集团，据克而瑞数据监测显示，2017年全年拿地货值高达837.8亿元，多点布局有效增强了金辉抵御市场风险的能力。截至2017年年底，金辉土地储备货值超过2000亿元。

2018 年，金辉将继续强化“区域聚焦、城市先进”策略，根据城市经济、人口、文化、房地产竞争情况等特点进行精细化分析及甄选，匹配土地储备规模和结构，巩固区域市场份额，形成均衡利润增长。金辉一季度即分别在成都和郑州通过招拍挂获取潜力地块，未来更将在重庆、西安、武汉、长沙、郑州等“人才吸附”重点战略城市持续发力，同步响应国家城镇化政策和时代发展潮流。

金辉将积极跟进国家对地产业的各项调控政策，顺应市场较新形式，持续细化各产品定位，围绕重点核心城市，持续完善合理布局，深耕南京、苏州、福州、重庆、西安、合肥、杭州、佛山等重点城市。事实上，这也是金辉集团2017年新增千亿货值的重点储备区。仅以西南区域的重庆市场为例，2017年金辉在该单体城市销售金额超50亿元，业绩同比增长130.2%，毛利率超过40%。2018年，西南区域将成为金辉集团的“百亿元区域公司”。

拒绝激进拿地，拒绝高负债，作为一个闽系房企“资优生”，金辉的低调缜密与稳健布局成就了其近年来出色的业绩成长。数据显示，2015年-2017年三年间，金辉集团业绩连年上涨，年复合增长率达到41%。2017年年报指出，结合 2018 年金辉各项目楼盘开竣工计划，预计2018年净利润将实现 10%以上的增长。目前金辉的业绩实力在同梯队闽系房企中已经遥遥先进。业内认为，2018年，金辉集团的又一次亮眼的表现已经近在咫尺。