傲娇多年的福州东二环,2020年终于有机会“捡漏”了

NO. 1｜壹

对于福州而言，随着东进南扩的战略进入稳步加速期，多个板块的发展也步入正轨。如果说金山的醇熟呈现是福州城区向南扩张的起航,那么东扩的首站当属东二环板块。金山用十多年时间书写了自己的蝶变，那么东二环板块用了多久呢？

2011年，该板块从排名前列商品房项目进驻，到华丽转身也只用了不到5年时间，一方面，东二环毗邻福州核心区，与鼓楼CBD接壤，具备天然的地理优势；另一方面，凭借政府的科学规划、政策支持、以及大力投入建设等各个维度通力合作,也是东二环迅速崛起的关键所在。

而随着一项项规划批复和快速落地，板块房价也上涨至城市的高位水平。据CRIC统计，近五年时间，东二环板块房价以106%的涨幅居于福州各板块之首。

数据来源：CRIC

除了新房，二手房能更直观地体现市场，如今东二环板块动辄3.5-4万的二手房价，也是目前福州市场罕见的一二手房价倒挂的板块。细数近五年的板块红利，主要得益于以下几大硬核配套：1、2015年12月30日开业的东二环泰禾广场，已然成为福州商业名片和地标，作为全福建较大的商业综合体，吸引的人群并不局限于板块周边，而是涵盖全市甚至外来旅游的人群，也已列为福州网红打卡点之一。

东二环泰禾广场2、板块内将建成全福州较大、生态系统最丰富的城市综合公园——晋安公园，占地约2000亩，包含牛岗山、鹤林生态和晋安湖三大公园，其中牛岗山和鹤林生态公园均已投入使用。从已建成的公园实景来看，规模和配套堪称大手笔，人流量也在不断上升。

晋安公园效果图

为何说建成后是福州生态系统“最”丰富的公园？

首先，晋安公园的公园设计和理念特色为：生态、海绵、文化、便民公园；

其次，公园融山、河、湖景观为一体，浓缩了福州“显山露水”的山水格局，分为水岸核心区、湿生植物科普展示区、童梦乐游区、时尚观演区和风尚乐活区五大主题区域；

再者，由多个主题经典贯穿，层次丰富，景色分明，颜值与内涵双在线。

牛岗山公园实景图

鹤林生态公园实景图另外，择址晋安湖公园的福州之光—爱摩轮也于2019年9月20日正式落地，建成后将是福建省较高观景摩天轮，届时又将成为省内一大地标性建筑，所在的晋安公园人气值可想而知。

福州爱摩轮效果图除此之外，板块内其他配套优势明显：交通：板块内交通路网便捷完善，例如湖东路隧道的贯通，让东二环与五四路CBD无缝对接。以前从湖东路去东二环，就得从塔头路或者二环路绕行，这样至少需要十几分钟，但湖东路隧道通车后，将鼓楼、晋安、鹤林片区串联起来，成为福州北区城区最为便捷的东西向主干道。另外，有福州“换乘王”之称的地铁4号线为板块内主要轨道交通，共8个换乘站点，便捷通达全城。

湖东路隧道航拍图教育：教师进修附二小，规划36个教学班，可提供1620个学位；福州三中晋安分校已于2019年9月正式招生，设54个初中教学；福州十一中（高中部）也在规划中，按“省一级达标高中”标准配套建设，逐渐完善的优质教育也将填补晋安区优质教育资源的少有。

教师进修附二小

福州三中晋安分校·实景图医疗：省二人民医院-二化分院、全新规划的福建省儿童医院（在建）也在建设中。

福建省儿童医院效果图其他：2018年1月晋安区市民服务中心启动，也为福建省排名前列“独立设置”的县区级市民服务中心，为片区内市民提供便利。

福州晋安区市民服务中心

近五年时间，该板块无论是从配套规模、各项目进度、资源密度来看，都为市政府重点和重金打造的板块，也体现出板块在城市发展中的重要地位。

NO. 2｜贰

除了完善的配套，支撑板块房价居高不下的原因还有哪些？据CRIC统计，近五年时间，东二环板块共出让了12幅住宅地块，但主要集中在2019年。2015-2018年期间，政府更为重视板块生态环境的打造，出让的地块也极少，土地供应常年呈现“僧多粥少”的局面。典型如例如2017年4月，鹤林地块因竞拍激烈触发“熔断”，中止出让，也是福州土拍史上首现的熔断机制。随着板块配套的完善，居住氛围也渐浓。土地市场逐渐开始放量，2019年开始，世茂、保利等一众实力房企继续深耕，也吸引了蓝光、旭辉、大东海、龙湖品牌房企入驻。据统计，东二环近三场土拍的溢价率约为32%，远高于福州2019年18%的整体溢价率，区域热度和房企夺地决心可鉴。虽土地供应量相比前几年有明显提升，但板块内住宅仍是稀有产品，实际可售体量仅为24万。从福州2月底板块库存来看，东区板块以4.6个月的去化周期居于福州各板块较低位，供不应求现象显著。

一手房供应有限，二手房出房量少且价格坚挺。据麦田在线数据显示，占据东二环板块核心地段、资源且毗邻晋安公园的二手房挂牌价高达3.7-4.2万。

来源：麦田在线

一般来说，板块内同类楼盘，新房要比周边二手房高10%-20%。首先，同样的总价，新房首付款相应更低。另外，品牌房企的产品更新迭代速度较快，例如在社区打造和户型设计方面的创新升级等，所以同样地段的二手房价格会低于新房。福州近两年受限价影响，新房价格被限定，所以对于该板块而言，新房的性价比无疑更高。

NO. 3｜叁

均价动辄3.5-4W，东二环还有刚需上车的机会吗？虽东二环板块地段和未来发展可期，但动辄3.5-4W的均价，让刚需上车机会渺茫，以预算200万左右、首付60万的刚需客为例，只能买到板块内60㎡左右的新房，或总价150万左右的二手拆迁两房。据统计，从2016年开始，该板块鲜少推出两房户型，更别提60㎡左右的户型。近期，位于东二环板块的世茂云潮，却罕见推出77㎡三房，起价199万，相当于60万左右的首付可以在板块内买到三房。再仔细扒一扒该楼盘的详细情况，还有惊喜：1、距离地铁4号线化工路站直线距离约200米，纵观福州地铁“换乘之王”4号线（在建中）的8个换乘站点：在洪塘路站与5号线换乘、在东街口站与1号线换乘、前屿站换乘2号线、林浦路站与6号线换乘、城门镇与1号线换乘、螺洲镇站换乘5号线、在帝封江站与5号线、福州至长乐机场城际铁路换乘……快速直达福州各大繁华商圈、生态公园、公建设施等处。

2、距离已开放的鹤林生态公园仅560米，距离牛岗山公园约900米，步行10分钟左右可到达；3、距离晋安区市民服务中心直线距离800米，距离东二环泰禾广场约1.5公里……这是什么概念？目前4号线仅3个站点贯穿东二环核心板块，并非所有楼盘都能在家门口享受到地铁资源，相当于该楼盘以远低于板块的总价和首付，享受到了核心资源，且均为步履所到之处。世茂云潮占据板块的优质资源，但价格远低于板块3.5-4W的均价，相比其他楼盘更具价格优势，性价比进一步彰显。请记住这几个关键词：200万级、首付60万、地铁口、三居室、公园旁。这几个词单独拿出来，都是东二环板块的“大杀器”，而世茂云潮同时集齐了5条，实属难得。首付60万，真的很难在板块内再找出第二个同等配套条件的三房产品。虽为刚需量身打造，但世茂云潮在产品设计方面同样用心：1、全明结构，保证每个功能间的采光和通风；2、三开间朝南，大面宽增强舒适度；3、卫生间干湿分离设计，细节到位。世茂云潮77㎡户型在有限空间内具备多重功能,可以满足新婚及三口之家在5-8年内的居住需求，免除短期内的换房困扰，也给刚需在腾飞发展中的东二环板块一个难得的上车机会，预计三月底将开盘。但该楼盘仅72套77㎡三房产品，也只有少数人能享有这一机会。前一段时间，受疫情的影响，市场出现短暂的休眠期，但从2月下旬开始，随着各售楼部的解封，市场开始复苏。从近三周的认购情况来看，成交量也恢复至年前正常水平。福州的排名前列场土拍，作为楼市风向标，也给市场带来一丝春风。对于刚需来说，碰到合适的盘，尤其是稀缺的“捡漏”盘，方可入手。

世茂云潮概况

【地址】福州东二环横屿路【项目体量】占地48亩，容积率2.2，建面约9.2万方

【整体规划】4栋高层、3栋商墅、2栋商务SOHO及沿街店铺【推荐理由】项目位处东二环板块，毗邻东二环泰禾广场、2000亩晋安公园等优质生活配套、低容积率、准地铁房、低总价、77㎡三房稀缺产品。

温馨提示

本文对项目特点所做的介绍，仅供参考。我们务求客观真实，但无法涵盖项目所有信息，也无法预测相关价格变化。

读者若产生购买行为，请务必看清售楼处的周边不利因素公示，样板房的非交付标准明示，对项目周边现状进行实测。并在签署各类法律文件时，仔细阅读相关条款。

如仍有疑问，欢迎后台留言单独咨询。