龙湖光年:“站城一体化”开发样本

近年，在国家倡导新型城镇化和土地高效利用的背景下，中国城市轨道交通建设如火如荼展开。伴随着轨道交通建设在中国城市发展中发挥越来越重要的作用，TOD(Transit Oriented Development)模式也愈发受到关注。

近日，关于龙湖集团位于重庆的TOD项目“龙湖光年”消息不断。作为全国五轨合一的TOD项目，“龙湖光年”是重庆基于公共交通优先发展的理念打造的城市综合体的领头羊，也成为一张具有重庆特色、代表重庆发展速度的新名片。

重庆是一座山城，自古以来，地形险峻、山峰奇峻而变化叵测，构成重庆的一种独特意境。“龙湖光年”的设计灵感恰是来源于三峡瞿塘峡。项目位于重庆沙坪坝区商圈正中心，高达182米的双子塔及其他4栋塔楼的一体设计，加上长达600米的天街群楼，是长江两岸的群山岩壁的写照，充分还原了重庆的江山神韵。

有着16年TOD项目开发经验的龙湖集团，不断突破自我，借光年项目率先打造出商圈高铁TOD，成为“站城一体化”的开发样本。

TOD探索者：“龙湖光年”现身

TOD理论最早由美国学者彼得·卡尔索尔普提出，在日本这个注重空间利用的国度得到最多的实践，如今已被视为缓解交通拥挤、城市无序蔓延、降低城市能源消耗、促进城市可持续发展的规划理念。

在业内看来，TOD模式发展前景广阔。轨道交通会引入大量人口，带动开发周边区域；交通枢纽+综合物业模式，可大力提升物业价值，反哺前期投入；TOD提供高端产品(办公、商业、住宅)能助推产业转型，促进城市更新。据估算，TOD在中国大约有2.4亿平方米的开发空间，市场规模将达到5万亿，远期回报率可观。

据不完全统计，已涉足或正在涉足TOD的房企已超过20家，包括龙湖、万科、绿地、招商蛇口、碧桂园、保利等。其中，龙湖已在重庆、北京、上海开发了多个TOD项目。

作为中国TOD理念的最早倡导者和实践者之一，龙湖集团在两年前宣布取得重庆沙坪坝高铁上盖商业核心地块，开始在原沙坪坝火车站站址上打造TOD（公共交通优先发展）商业体，重庆基于TOD开发理念的商业体“龙湖光年”正式浮出水面。

公开资料显示，目前沙坪坝三峡广场商圈辖区面积约0.27平方公里，商业建筑面积约64万平方米，商务建筑面积约10万平方米，而龙湖光年总建筑规模为48万平方米，项目还设计了一条宽约40米的城市主轴道路贯通南北，跨越铁路的大平台将两侧的城市衔接起来，打通沙坪坝三峡广场商圈和南边的沙坪公园，也将南北两侧的步行区联系在一起。项目建成开业后，将使三峡广场商圈面积扩容3倍，预计每天吸引客流将超过90万人次。

据龙湖集团相关负责人介绍，基于沙坪坝三峡广场商圈周边土地开发成熟度较高、可开发土地稀缺这一事实，为让空间资源得到较大程度利用，项目地下有7层建筑设计沙坪坝高铁站综合交通枢纽，衔接高铁、已开通轨道1号线、环线、在建中的轨道9号线、规划中的轨道27号线、公交、出租等多种交通方式，地上由长600米的裙楼和约200米高的地标双子塔以及另外4栋塔楼整体构成，其中龙湖自持的商业楼层就有7层之高。

引领者：“站城一体化”开发样本

TOD综合体项目像座微缩城市，是一个极其复杂的系统工程，涉及到城市规划、 土地、财政、产业发展等方方面面，因此虽有广阔发展前景，但是开发门槛高，竞争者少。协调、平衡各种矛盾点、推进项目快速完成，考验的是系统综合协调管理能力。只有资金实力强劲、开发经验丰富、善于资产运营的企业，才有能力打造TOD项目。

以“龙湖光年”为例，该项目属于全国商圈高铁TOD项目的先行者。作为一个总建筑规模达48万方、地面较高建筑约200米、地下纵深约30米的综合交通枢纽，加上项目位于城市核心商圈、高铁上盖起大型建筑群，“龙湖光年”的规划建设难度可想而知。

“作为全国首例五轨合一的TOD项目，龙湖光年早在设计之初，在整体规划上就充分考虑了‘站城一体化’设计思想，确立了要以解决城市功能为主的规划思路。”龙湖集团相关负责人表示。

为此，“龙湖光年”构建出7大功能集群，包括写字楼商务办公集群、双子塔空中商业集群、天街城际消费集群、社会公共服务集群、文化教育服务集群、城际交通枢纽集群、全品类民宿酒店集群；规划出酒店民宿类、教育培训类、特色餐饮类、休闲娱乐类、医疗美容类、企业公司类6大商业业态，塑造城市多元化生活目的地。

面对这样一个高难度的复杂项目，“龙湖光年”的进展速度却刷新了人们的想象。自2017年6月落户沙区，2018年1月，重庆沙坪坝铁路综合交通枢纽投用，成渝高铁开进沙坪坝；2018年12月，6号楼封顶；2019年5月，5号楼封顶；2019年8月，3、4号楼相继封顶；2019年9月，龙湖光年地标双子塔中的1号楼封顶；2019年10月，龙湖光年地标双子塔2号楼封顶。可以说，重庆“龙湖光年”，开创了中国TOD模式商业新纪元。

业内称，“龙湖光年”的建设速度，可用“光速”来形容。较新的消息是，由龙湖自持的金沙天街，招商进展突破预期。目前金沙天街招商率已突破70%，开业品牌数预计超过500家。其中，有60家品牌首进重庆，200多家品牌在金沙天街以旗舰店或定制店的形象来呈现，计划于明年9月底开业。

从宣布落户沙区到主体建筑全部封顶再到招商提速，龙湖光年只用了不到2年半的时间。业内人士认为，该项目首次完整构建四维城市模型，演绎出新时代“站城一体化”的开发样本。

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