盘点福州改善价买“真豪宅”的天赐良机

在买房子这件事上，有一类最梦幻的黑马逆袭，买到『价格击穿板块的房子』。

买入的时候，性价比奇高，住的贼爽。

卖出的时候，价格跳级涨，卖价可观。

但凡楼市剧烈分化的时候，通常都是跑出黑马的时机，比如眼前注定不平凡的2020年。只是千里马常有，伯乐不常有。要在城市百余盘的版图里，筛选鉴别某个项目的价值能不能在未来越级翻转，既是技术活，也是体力活。

评测局创立初衷之一，就是为授大家以渔，固这次我们集合了局长团十几年的操盘经验与业内前辈们的闭门分享，总结出一套『即插即用』的鉴别楼市超级黑马方法论。只需看两大点：

一看，周期能不能抄底？

二看，『下家』主力客群是谁？

|一|

2020排名前列楼市关键词，能不能『抄底』

先给『抄底』做个技术要领分解：

抄的时机？

朝什么抄？

（1）

首先，只有合适的时机，才能抄到笋盘价。刚刚， 举国上下经历过⼀场百年难遇的危机，恰好成就了当下高端房产十年难遇的『挖笋』周期。

从长期看，十多年来中国通过拥抱资产泡沫保持经济高速增值，每年M2广义货币都是GDP一倍以上。今年又特别严峻，内部GDP降速锁定6%以下，外部有大国博弈间的人民币贬值压力。结果城市中产以上，对口袋里资产贬值恐惧，是空前的。

（语言未必真，恐慌是真的）

同时我们也要从全球抗疫镜头里看到，中国从焦虑，变成现在的榜样。刚刚过去的『4月4日公祭日』，我们封存过去，开启全面复苏的历史新一页。并且，代表良好金融环境的发令枪——央行降准已经打响。面对未来的信心，最终会通过消费体现。

当恐惧和信心在一个身体里发酵，我们每个人都会跟自己说，我的钱要投出去！而民间的投资出路无非两条，楼和股，会倾向谁，早有公论。总之市场自发的复苏，就这样汹涌开闸了。

（2）

我们前文说『高端盘的十年难遇周期』，不是心血来潮，因为即便周期踩对，若标的选错，也 可能意味着你撑不到周期抬头的时候，或者周期抬头时，根本与你无关。别人是雨后春笋，蹭蹭涨。你可能是抄到『土豆』，永远不冒尖。

而在过去的低迷周期，有钱人总是投向高端资产来对抗周期，这个方向和结果，被反复验证是成功的。

2015-2016年，股市风云诡谲时，退场套现的人，在北京捧出了20万/平的房子。2018-2019年，楼市不景⽓的周期，深圳湾13-20万/平的豪宅群竟遭遇抢购。这类高端资产至今仍是有价无市、净值高增长的代表。

在2020年，诸多因素预示着，历史像车轮，又将重复自己。

|二|

有机会『下家翻转』的房子， 早有先兆

抄底最终目的，是要找到现阶段被埋没，未来会被高出价能力下家接手的房子。那么，周期是机会，高端资产是方向，具体到解题，就要看套用的『公式口诀』对不对。在局长团和局长的朋友们无数次应用、试错、总结后，推导出以下三个城市口诀，能用以预测，什么样的项目『下家翻转』几率更大。

我们以福建高端市场的堡垒——福州，做一次实操演练。

（1）城市级经济中心是板块翻转的撬棍

对于当下的福州乃至福建富豪而言，如果在闽江江滨没有拥有至少一套房子，那他的家庭资产配置是不合理的。闽江江滨这个标签，至今仍具备福州甚至福建较大的翻转能量。

如闽江的融侨外滩，2012年左右价格2万3，上海新苑与它同期且同在万宝商圈辐射内，因不临江，价格低两三千元。⽽如今融侨外滩成交破5万，最近也有6万多的挂牌价。上海新苑仍在3万左右反复横跳。

⼀级市场开发商们，也对闽江畔土地抱有极高预期。2017年福州出让32宗商住用地，按可售楼面价高低排序，闽江江滨比排名第二的城南还贵1万。2017年闽江江滨唯⼀出让的⼀宗地2017-14也颇为传奇。局长记得，与它同场竞拍有其它7宗地，几乎都是举牌个位数成交。唯独2017-14，豪强争夺，竞拍108轮，最终由建发房产摘得。

一二级市场偏好，本质是看到板块巨变，联想到下家翻转。

北江滨CBD的成型确立，向南岸的融侨外滩引流了高出价力人群。而滨江CBD之后，福州更大量级的城市经济引擎软件园迅速崛起，涌现的新贵在置业路径上，几乎必看隔江相望的闽江上游（淮安）豪宅区。

并且这群新贵代表着城市创新力，未来出价能力大概率会超过传统的滨江区，存在如此的下家爆发力，2017-14建发地块异常激烈的争夺就不难理解了。

另外，从城市层⾯也能看到，福州近年有意打造闽江上游（淮安）的中心占位，增添留住高端人群的筹码。

（2）『稀缺』『少有』在二手阶段会很贵

板块翻转给予机会，而翻转的后劲，通常由稀缺自然资源和少有性体现长尾价值。

如五四北大开发热潮里，较先实现翻转，也是五四北现在相对价格较高的小板块（不计别墅），是景观焕然一新的琴亭湖周边。其价格甚至后发超越了琴亭高架以南的鼓楼老城。

楼盘与景观稀缺成正比

而闽江地块宠冠福州，既是一方水土养一方人的区域审美执念，包括上海的黄浦江畔和杭州的钱塘江畔，都遵循城市最贵的房子在江边的逻辑。

也来源于城市历史记忆的心理加成。还是举例闽江上游的2017-14建发地块，有看得见的稀缺自然配置一岛、双江、三公园。

还有只属于老福州的自豪感，他们会在茶余饭后聊到，脚下的土地以前是进士望族居所，是接官道，曾麒麟锦带佩吴钩。可以闲坐说，我们家就在一群大学和名校之间，有书香如虹美人如玉。

用烟火气来翻译，这里上风上水，多旺人。这是围绕大学，多有生命力啊。

像闽江上游地块这样，当处在城市的中心地段，又拥有稀缺的自然资源和少有性标签时，就不只是豪宅项目了，它变成一个人在城市成功的纪念丰碑。愿意为它出价的人就翻转了。

（3）刚需跟涨，豪宅翻转

好项目也是稀缺资源，特别是拥有豪宅IP的项目。也可以说，豪宅IP是板块翻转和稀缺性的地基。再优的板块和稀缺性，若只造出普通产品，最后就算跟着周期和板块翻转了，也只可能涨到⼀点点溢价的光。如上述上海新苑。

而豪宅IP的组成是多个维度的，其中关键一个是豪宅基因，简单说，有没有经常能盖出好房⼦的开发商。并且要有很强的后续物业维护、社群运营，才有可能保障房⼦做出5-10年后仍然是光鲜如初，不然下家看到皲裂的外墙、失管的物业，老远就跑了。

而在福建，论豪宅开发商建发是最纯粹的一个，只专注高端领域，也是市面上以「全系新中式」产品获得成功的品牌开发商，印象中有且只有建发一家。

估计建发拿闽江上游地时，发了一个要征服闽江，叱诧福州的初心，最后做出项目建发榕墅湾，形式是市面上被追捧的洋房+叠墅低密度社区，表现力方面堪称片区内少有的作品级项目。

我们认为，作品是要比匠心更升华一些，拿建发在榕墅湾做的高山流水，立体版园林举例：一道较大落差有 15 米高的叠水瀑布，这还能只是叫水系吗！而这样的大景观节点，在园区内共有十八处。背后的投入力度，可见一斑。

（建发·榕墅湾项目实景图）

|三| 抄底超级笋价的实操建议

2016-2018开发商纷纷高价拿地，但是拿地之后的项目运营之道，各家对项目解题的定位确也有高下之分。其中定位豪宅，并耿直不减配做了豪宅的，从市场来说是生不逢时的。

特别是在福州限价政策强调控下，新房豪宅的身段，也只能有二手市场改善的价格。

我们这次以福州举例，用了几个建发榕墅湾的例子，当然福州拥有翻转潜能的黑马项目不只一个，但是榕墅湾是政策和周期压制下，一二手价格倒挂最极端的『先进笋价』的项目。

2017年拿地，隐形楼面价就高达31490元/㎡。现在拿地两年后，我们简单估算它的成本：（以行业一般项目为基准假设）

27.17亿+27.17亿（地价）*（约0.7贷款比例）*（年化0.07%*2）+总建11.8*2000建安+管理成本500万*2≈32.237亿

按可售面积88666㎡计，今天的楼面价保守达到36358元/㎡，一般人以为，到此就是开发商成本了，不然。进入销售环境，还要有约售价20%的『三项税费』，5%的销售人力财务成本。假设这个项目能顶着4字头的监管红线销售，情况会如何呢？

售价根本卖不出成本，虽然榕墅湾才公布将入市的消息，却已经锁定卖一套亏一套。可能也只有国企的体制，才会在明知不赚的情况下，纯为了口碑继续做项目。

而开发商亏得漂亮，意味着购房者赚得越多。况且总有一天，再强大的行政手腕都掰不过市场的原动力。而且在二手市场里，几个典型滨江豪宅板块项目，售价已经达到5-6万/㎡。可以说，只要进入二手流通，几乎注定是飙涨式翻转。

现在少有的不确定可能是，这个塞给福州的大红包，什么时候会派？

（建发·榕墅湾项目实景图）

（本文出自：好房评测局）