当我们谈清华附中福州学校,其实在谈什么?

上海出台高中校额到校的改革政策引发广泛讨论。身边有人一直问，福州学区房市场是不是也会跟随一线城市发生变化？

别急，且不说上海这改革方案早在2018年就发布了，据多年跟踪中招政策的“福州升学”透露，上海这政策虽然叫法和福州不一样，但这就类似2008年福州就已启动的定向生制度。

这一年，写了不少关于学区房的稿子。稿子的核心逻辑就是：别管私立学校是否要100%摇号，福州的学区房价格与价值匹配度接下来仍会很高。

学区房是房子里的特殊商品，就好像女包界的LV。

学区房这种属性的房子，是房产行业里最容易引发关注的产品。但学区房的价值和学校的优劣有很大关系。

去年一年，有一所学校的价值被反复阐述。这所学校就是清华附中福州学校。

现在，人们在讨论它的时候，心态已经越来越平和，认知逻辑也越来越清晰了。

福州人在讨论清华附中福州学校时，实际上是在讨论什么呢？

01

清华附中福州学校牛不牛

清华附中福州学校  福州晚报/图

清华附中，是清华大学附属中学。2010年前后教育部力推教改，清华附中落地多个核心城市，办学成绩都很不错。看看创办6年的清华附中西安学校的成绩单。

清华附中西安学校高中部近年的成绩

清华附中郑州学校投资是14个亿，只有福州的三分一。清华附中西安学校，是陕西省西咸新区秦汉新城管委会投资建设的。

与其他城市的清华附中相比，福州的资源配置更高。

清华附中福州学校校舍 海峡教育报/图

“清华附中福州学校全面招生”，写入的是今年1月福州两会的政府工作报告。

今年1月9日，福州与清华大学附属中学合作办学签约仪式是在北京清华大学举行的。

当然还有人认为福州名校众多，一所投入44亿元，领导主抓的全国名校，布局三江口会让效果打折？

首先，清华附中与福州任何一所名校都不同，它代表的是全国较先进的教育理念。

择址新兴之地，这是清华附中福州学校的自信。

海峡文化艺术中心 福州日报/图

当下的中国教育正处于大改革时期。

2020年1月，教育部正式推出“强基计划”，改变中国名校招生育人的格局。基础教育的一大目标，是为了高校选择优秀人才。

高校的选人机制变化，引发的是基础教育的改变。

就像《半月谈》等央媒近日对“校外培训机构乱象”发表评论，不能让“校外培训”造就一个教育体系。

近水楼台先得月，清华附中代表的北京海淀体系，已经展开了新高考的探索。清华附中校长王殿军在《面向未来的教育创新》一书提到教育的目标——奠定身体健康之基、良好习惯之基、综合能力之基、人生方向之基。

清华附中的牛，首先来自于统一的教育理念。无论福州还是广州，西安，教育理念不会走形变化。

下图是清华附中郑州学校小学部的课表——

清华的理念就是“无体育，不清华”。清华附中郑州学校小学部每日一节的体育课，是有利于学生未来在中考、高考体育中拿高分的。

清华附中，牛在格局，牛在高度。

加强体育是清华一贯的教育理念

其次，全国名校落户三江口，是为了解决福州教育均衡的问题。

2020年参与福州中考的初中校里，有近1/3的学校来自仓山区，但排名前20的初中校里，鼓楼区占11所。

仓山即将迎来快速发展，人口也会随之快速增长，教育资源需要更加均衡。

第三，名校落户三江口，是一种智慧：即减少调剂资源的难度。

这几天，9月开学的广州清华附中湾区学校的划片问题闹得沸沸扬扬。

周边数十个小区纷纷联系教育局，希望被纳入学区。二手房价格猛涨，8个月左右，某小区的房价涨幅已达到33%。

这说明清华附中是有价值的IP，全国人民都看懂了。但应该怎么分配？相比如今广州的难度，福州市处理的就相当有智慧。

三江口是一个新的片区，未来只有少数项目可以就近划片清华附中福州学校，纯商品房住区更可以说是极度稀缺。

名校在这里落地，可以减去不少的干扰，在一个安静的环境中，默默迎来发展。

02

清华附中福州学校附近的房子怎么买？

80名孩子去年入读清华附中福州学校

去年清华附中福州学校初中部首次公开摇号招生。

1085人报名摇号，只录取80人，录取率只有7%，华伦中学晋安校区，录取率为17.6%。

未来这所名校大概率推行就近入学和划片，那么附近的房子怎么买？

市场分析：清华附中福州学校附近没有那么多新房可以选。只有3家进行过签约仪式的房企，建的房子才有机会划片。

不少人认为学区房是只赚不赔，孩子读书可以用，卖了房子还可以赚一笔。

但理性人买学区房，会把“房子”与“孩子读书”两件事分析清楚。

先看孩子读书这事——

首先要明确，这么大的投入和关注度，需要证明自己的清华附中福州学校一定是压力满满的。

师资决定学校的口碑和发展。

之前不少文章有写过，学校常务副校长、执行校长徐慧琳，是清华附中派出“空降”到福州的。她教龄33年，是北京市语文学科带头人。

较新信息透露：清华附中福州学校校长将由清华附中校长王殿军担任。

王殿军资料图

福州市教育局官方曾回复：（学校）师资目前主要来源于公开招聘招考，并由清华附中负责。

清华附中2021年上岗的教师，从去年到今年3月都在北京清华附中本部接受培训。

福州市教育局与清华附中签备忘录，拟在教师绩效住房等方面给予保障。

为啥关心教师待遇？

中国的不少80后家长，都听说过黄冈中学、毛坦厂中学、郸城一高和衡水中学等名校。

如今以清华附中为代表的海淀教育神话依旧在延续，但黄冈中学的苦读派，却有些吃力。

2019年《南风窗》的文章指出：教师待遇也决定了教育质量。

清华附中福州学校新生入学

第二，清华附中福州学校大概率用全局一盘棋的管理思路。

有了总部派驻的核心教学和管理团队，清华附中福州学校虽然是市属公办学校，但清华附中本部的决策权或会更大。

这所新建学校的落地细节，也就有了不同的路径：新建校舍，或者合并原先的学校。

目前清华附中福州学校的小学部分为一、二部。校舍新建，硬件设施、建筑风格都是严格按照清华附中标准。

清华大学附中福州学校实景图

内部人透露，清华一部小学有24班、二部小学有24班，合计48班。即每个年级有8个班。

初中有24班、每个年级8个班。

也就是说，清华附中小学的六年级班级数（8个）和初中班级数（8个）是对应的。

这印证了市场的一个判断：清华附中福州学校应该是把小学的一部和二部，进行统一规划的。

作为十二年一贯制学校，每个入学者都承担了未来为校争光的重任。

明晰了“学”，再来看看学区房的“房”。

这1年，福州诸多学区房的价格飙升，鼓楼优质学区房的价格，甚至冲到了12万/㎡。

不少人资金有限，往往是卖房才能买一套学区房。

但老破小学区房昏暗拥挤的记忆，倍感艰辛的家长觉得给了孩子较好的条件，问心无愧，但容易激发孩子的是负罪感，摧毁的是亲子的纽带。

来源：福建省中房研究中心&福州市存量房研究所

所以，这几年，学区房市场，学区刚需+自住刚需的“双刚需”需求大大加强。

买学区房，家长还要想小学与初中该怎么配置。

双S配置价格太贵，如果退而求其次，那么是选强小学+次强初中，还是选次强小学+强初中？

清华附中福州学校9年一贯制的优点就得以体现。

牛娃不喜欢“拼运气”，而是希望稳定。

清华附中福州学校冰球场

学区房看学校，还看邻居。刚升级一类校的金山中学的成功，说明学区和家长其实是互相成就的。

花钱买学区房，敢做这样的决定，往往是重金投入，对教育的重视程度基本都不会差。

房价是门槛，筛选的是认知一致的人。

03

地铁+纯商品房住区 难得

清华附中效果图

回顾历史，入手学区房，较好在它刚进入市场的时候。

2013年5月开盘的万旭秀冶里，是当时少量能划片一类名校的新盘。

当时鼓楼中心板块的均价为18955元/㎡，而万旭秀冶里的均价是35000元/㎡（带精装）。

入市后，价格一路飞涨，如今它变成了福州先进的学区房，均价12万/㎡。

8年后，机会再次出现。

清华附中福州学校旁，有了个纯商品房新盘。

2017年末福州推行“安商房”机制，媒体透露，3年时间福州已建安商房项目88个，安置型商品房7.4万套。

所以当下福州楼市，纯商品房住区稀缺。配套、业主圈层关系，物业管理等，这些都是优势。

这个项目叫江山府，操盘手是大东海地产集团，已经布局福建20子，总拿地金额近248亿元，稳居福州房企排名前列阵营。

据内部人士分析：江山府是千亩大盘，如果按照就近入学原则，业主的孩子大概率将入学清华附中福州学校小学二部。

不少人可能会困惑，一部二部数字有分别，最后的教育质量会不会有分别？

试着做下分析：首先，千亩大盘就意味着江山府的业主子女在这所学校中占比会高。

作为新学校，清华附中福州学校3-5年内要承担巨大关注度和品牌建设。基本不大会出现重点关注一些，放弃一些的操作。

第二，前文分析了清华附中从北京到全国各个城市学校实现的是统一的教学理念。而当这个IP进入福州，无论相关投入，还是班级架构设置，师资质量，体系和架构都是整体化的。

江山府效果图

纯商品房，临近名校，据内部人士透露，江山府首期销售会严格按照备案价，不捆绑装修和车位。

作为地铁上盖TOD项目，6号线樟岚站就在附近。

8万㎡的嘉里中心在不远处，项目自带2.6万㎡的商业街配套，可以满足吃喝玩乐购等需求。

江山府自带商业街区配套

更难得的是，项目还让业主更加舒心。从小学到中学，可以享受清华附中一贯制教育体系。

80-110㎡的户型，格局方正。

最合适的学区房产品可能应该是这样：纯商品房住区，附近有全国名校，孩子能无压力读书，配套齐全，家庭住的也很舒服。

而且暂时不会有投资者包装，而把价格炒到天上。

据说最近关于清华附中福州学校的划片信息已出，可以去江山府的售楼部，向置业顾问了解下。

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