福州市区正在“消失”的房子……

福州房产资讯2 2018-12-12 11:59:40
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头图 | 李显 已获授权 图文 | 福州地产资讯 从去年开始,“安置型商品房”这类产品逐渐走向大众视野,从近一年福州土拍情况来看,几乎每次土拍都有多幅地块要求配建安置型商品房比例,少则50%,多则80%甚至90%,实际可售部分极少。据统计,福州四城区今年成功出让的36幅地块中,需配建安置型商品房的地

头图 | 李显 已获授权

图文 | 福州地产资讯

从去年开始,“安置型商品房”这类产品逐渐走向大众视野,从近一年福州土拍情况来看,几乎每次土拍都有多幅地块要求配建安置型商品房比例,少则50%,多则80%甚至90%,实际可售部分极少。据统计,福州四城区今年成功出让的36幅地块中,需配建安置型商品房的地块高达19幅,占比已超纯商品房地块。且多幅地块的可售建面不足万方,如此看来,目前的纯商品房社区的确显得稀缺。而洋房、别墅作为低密社区的代表产品,更是成为近年来的稀有屋种。

我们以鲜少谈及的别墅为例,目前市面上的别墅产品具体情况如何?

众所皆知,传统的别墅基本集中在福州外围和闽侯一带,我们几乎很难看到市区有成群的别墅社区。按照福州别墅所处的地段,我们将其分为三环内外来进行分析。从CRIC数据来看,2016-2018近三年期间,福州主城区别墅总供应套数仅4745套,其中三环内占比仅21%,三年总供应套数仅1019套,相当于年均供应300多套,显然,好地段的别墅寥寥无几。

另外,从仅有的1000多套别墅的产品配比来看,主要分为联排(含双拼)和叠拼产品,联排别墅有天有地,赠送率较高,而叠拼受产品属性的限制,赠送率相对较少。据CRIC数据显示,2016-2018年三环内联排别墅供应占比仅为36%,且即将面市的别墅产品中也以叠拼为主,在售及待推售的联排别墅屈指可数。

因别墅主要面向高端改善型客户,传统的别墅产品面积段偏大,总价自然也不菲。同时数据也显示,近三年联排别墅中200㎡以上的户型占比约为52%,而市中心的该类产品单价较高,动辄上千万甚至数千万,高昂的总价让不少人群望而却步。

现如今,日益上涨的房价迫使开发商从产品上下功夫,各种“偷面积”方式层出不穷,别墅产品也不例外。以产权面积为300㎡的联排别墅为例,以往的赠送率约为100%,端头户型因草坪等赠送面积较大,使用面积相对更高。

市面上传统联排别墅户型(产权面积306㎡)

而如今,随着产品的更新迭代,别墅在产品上也进行了多方面的突破,即便是面积在200㎡以下的户型有的赠送率可达200%以上,但这样的产品毕竟是少数。

我们以福晟中央美墅为例,该楼盘也是三环内屈指可数的以联排产品为主的项目。其三期产品主打155㎡的联排产品,赠送率高达280%以上。虽然155㎡的面积在联排产品段中偏小,但并没有牺牲舒适度,该户型面宽高达6米,也巧妙规避了联排别墅“面宽窄、进深长”的通病。另外,178㎡的面宽也高达7.8米,而上图中306㎡的别墅面宽是7.5米。不难看出,产品不只是挖掘空间上的尺度,还从居住角度出发,在有限的空间内发挥其更大的宜居属性,这点比较难得。

坦白讲,目前福州市中心200㎡左右的大平层,即便没有赠送面积,也得花费大几百万的成本才能拿下。而这类地段优势明显的别墅楼盘,即便是155㎡的联排产品,也比市中心高达200㎡甚至300㎡的大平层使用面积要高得多,总价相差不大的情况下,性价比不言而喻。

图文 | 福州地产资讯

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