地块自持物业如何运营?开发商可两种方式应对

1月19日，北京市迎来第二批“限房价、竞地价”地块的供应，同时也是2017年的首场土地拍卖。20余家房企参与了房山、平谷、门头沟三宗住宅用地的拍卖。

三宗地块出让条件复杂，且均设定了自持环节。房山和平谷地块均已进入高标准商品住宅建设方案投报环节；门头沟地块未进入自持环节，由“京投+远洋+龙湖+保利+首开”5家房企组成的联合体以63.3亿元的总价摘得。

本轮土地拍卖再次引起业内对“限房价、竞地价”供地方式下地块开发难度的担忧。以本次出让的房山西潞街道F1地块为例，在其地块规划建筑面积42627平方米中，可售公建面积仅有2785.3平方米，可售住宅面积不过15602.5平方米，可售住宅中仍须竞建一定比重的自持面积。同时，该地块还限定了售价上限。开发商后续在包括土地成本、产品研发、自持住宅及商业的经营模式等方面均将面临不小的开发难度。

在新的供地方式下，开发商如何应对复杂出让条件下被大大提高的开发难度，地块住宅和商业的自持部分应该采取怎样的经营模式？业内给出了他们的思考和答案。

作为本次拿到门头沟地块的开发商之一，京投发展计划运营中心总策划师戴嘉宁表示，各家开发商对于自持部分如何经营肯定都有自己的考虑。一般地说，自持部分的操作手法需要因地制宜，综合考虑每个地块所属的区域、面临的环境、项目未来面对的客户和开发商自己的资源整合能力来决定。

北京土地供应减少，供地紧张是大趋势。“限房价、竞地价”的供地方式是对开发商实力的一大考验，对开发商的市场判断力、资源整合力、产品研发力、营销力和开发商的整体实力提出了更高要求。

在严跃进看来，目前房企对于自持型物业相关地块的获取是采取边走边看的策略，即先拿地，随后再仔细考虑开发的思路，大多数开发商目前的盈利思路其实并不是很清晰。

他认为，对于自持部分，开发商后续会重点围绕两点做文章。排名前列是提前锁定租赁客户，这也是提前锁定租赁风险的一种手段，但此类做法是否可持续和有效还有待商榷。第二是通过房地产金融的各类操作手段提前布局，比如说通过资产证券化的方式来实现资金的一次性回笼等。目前土地开发方面的潜在盈利空间相对较小，房企需要通过继续提高周转速度和减少营销成本等来保持盈利空间。

北京工商大学教授、经济学博士周清杰给出了自己的答案。他说，结合北京重启的70/90政策，那些位置优越的小户型的市场需求量非常大，房租高昂，适合自持出租。同样的，那些周边商业配套少、居民收入高的商业也适合自持。通过项目整体的科学规划、设计和招商，开发商还是有可盈利空间的。

北京“限房价、竞地价”的政策可在确保卖地收入增长的前提下实现稳房价的目标。不过，这种供地方式将逼迫开发商做深度转型：须深入挖掘自持部分持有期间的价值增值，加大开发主业之外的其他业务，部分开发商可能被迫转场到热点二线城市。