备案价突破3.1万/㎡?!福州南二环房价天花板又被捅破?

经过数日来的宣传升温，位于南二环板块的185亩超级大盘——融信海纳新潮项目，终于在1月22日接连领取两本预售许可证，合计推出104套住宅房源，并迅速于24日迎来首度开盘。

率先取证的分别是公租房与商品房混合建设的A地块和配建安商房的C地块。具体来看，A地块44套房源的户型面积在87㎡至109㎡之间，备案价在25482元/㎡至31305元/㎡之间，均价约2.89万元/㎡；C地块的60套房源则在88㎡至111㎡之间，备案价约24079-30361元/㎡，均价也达到了2.75万元/㎡。

尽管有装修加持，不过这个价格相较于周边项目来说还是偏高一些。由此看来，无任何配建的纯商B地块，未来均价很有可能超过3万元/㎡。

至于开盘去化情况，从项目释出的宣传图来看，似乎颇为良好。当然，目前网签备案信息尚未更新，实际数据还是要以后期的官方发布为准。在此之前，我们不妨先看看周边项目的现状，对南二环楼市有一个具体的了解，或许能够对该项目的去化有更为准确的推测。

一、大东海中央府

位于海纳新潮左侧的大东海中央府项目，也在上周迎来了C-6#楼的取证。除去安商房部分，剩余的16套可售住宅均为89㎡户型，备案价在24798元/㎡至27965元/㎡之间。

据了解，该项目的体量比海纳新潮项目还要大一些，达到195亩，不过由于安商房占比达到90%，可售部分相对较少。由于是混合同栋建设，不少购房者的意向度比较低，因此这些数量不多的商品房也有着一定的去化压力。

或许也正因此，该项目的优惠力度一直比较大，近期还推出了不少特价房源，例如上图中C-2#楼的这10套，售价均低于2.2万元/㎡。其中降最多的1002室，单价低了约4700元/㎡，总价低了约41.55万元，相当于打了个八二折。

在周边这样的特惠房源冲击下，海纳新潮项目的价格优势就弱了许多，销售压力或许也会随之增加不少。

二、融创福州府

融创福州府项目与海纳新潮的距离也比较近，区位条件大致相同，只是距离地铁口会相对远一些。据了解，该项目的土地面积达到210亩，配建有40％的安商房，因此可售部分还是较多的。

具体来看，该项目共规划四个地块，其中B和D地块为纯安商房，C地块为纯商品房，A地块仅1栋安商房。

得益于这样的区分建设，再加上2.55万元/㎡左右的销售均价还包含了精装修，性价比较高，该项目开盘半年来的销售情况相对理想，A区的502套可售房源已售去339套，去化率达到67.5％。

这样看来，该项目显然也是海纳新潮项目的有力竞争对手之一。

当然，除了这几个项目，南二环板块近年来还入驻了不少新盘，例如国贸凤凰原、融侨云台雅筑等，体量都不算小，新房供应量特别是相当充足的，竞争自然也是日益激烈。在这样的情况下，海纳新潮项目究竟要以什么样的策略在楼市中突出重围，不免令人倍加期待。