调控将松绑?几大迹象预示福州楼市调控即将“见底”?

福州房产焦点 2018-11-05 08:16:15
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近日,福州国土资源局发布《福州市国有建设用地使用权出让预告》出让福州市区12幅商住用地,重启用地预申请制度,引发福州楼市热议。

近日,福州国土资源局发布《福州市国有建设用地使用权出让预告》出让福州市区12幅商住用地,重启用地预申请制度,引发福州楼市热议。

图/福州市国有建设用地使用权出让预告

那什么是用地预申请呢?简单来说就是:“意向用地者缴纳预申请保证金后,出让人拟定该地块的出让方案,报经市政府批准后,发布出让公告。”

部分网友觉得:“这一政策的及时出台可以提高了土地成交率、避免土地供应落空,增强开发商拿地的热情,是一项楼市重大利好。”

自本月以来,除了福州用地预申请制度,地方中央动作不断。15号开始,央行进行年内第四次降准,24日,央行连续4日投放资金,当日净投放1500亿元。该消息一出也迅速受到社会各界的广泛关注。

对此,中国社科院金融所银行研究室主任曾刚表示:此次降准力度超过今年前三次,将会对实体经济和金融市场产生很多积极影响。

那从本月开始的“央行降准”、“福州土地预申请制度”等一系列动作,会对福州楼市起到哪些影响?反映福州楼市哪些方面的现状呢?

1、楼市

历史验证:福州房价总体呈小跌大涨态势

许多分析者从历史看,每一次央行降准对于楼市都是利好的,增加企业获得新资金的来源,提高开发商资金回笼能力。而福州土地预申请制度的提出有助于缓解福州土地市场的压力。

众所周知,除了供求关系影响房价,政策一直是影响房价涨跌的重要原因之一。今年以来,各地方政府响应中央“坚决遏制房价上涨”的号召,纷纷出台备案价限价、摇号新政等房价调控政策,并且楼市调控取得了显著的成效,市场观望情绪逐渐变浓,于是购房者不禁发问:

现在是福州楼市最差的时候么?

貌似悲观的问句,在历史上得到的答案却是否定的。回顾一下过往,我们发现楼市历经多次起落:

04年,房价上涨迅猛,调控之后然而是房价压抑后的井喷爆发。08年,四万亿经济刺激计划出炉,由于前期开工量骤减,导致09年可供房源缩水,开发商捂盘惜售,房价上涨!

11年,中国楼市历史上连续24个月的上涨周期出现,也是历史上最长的上涨周期。14年,市场充斥着“全国性房地产行业寒冬”字眼,购房者等待。15年伊始,一系列政策促使房价一涨再涨,至年底房价比年初翻翻。16年1月国家出台政策,引导房产消费,房价井喷式爆发。

那在上面我们说的2004年、2008、2011、2014、2016这几年政策下行的窗口,市场的反应如何呢?可以对照调控时间以及10年内福州房价来发现规律:

图/2006年-2016年处统计的全国主要城市10年房价走势

以福州为例,我们可以看到,在几个大的政策年中,福州的房价在一个大的周期内,仍然是持续上涨的,这其实跟房价绑架经济,政府对房价强有力的控制有关,所以福州房价的走势一直都是处于小跌大涨的态势的。

而目前,福州市场受政策调控影响,其实也是处在新一轮的循环周期中。楼市正处于政策调控下的“冷淡季”,正在销售的新盘不多,让我们先来看看9月二手房住宅市场情况:

图/全国100城9月二手住宅价格情况

从数据来看,9月福州二手住宅均价为26806元/㎡,环比下跌0.63%。二手房楼市表现较为平淡,二手房下滑趋势明显。

小编觉得在现如今的福州市场上,新盘项目甚少,购房者可以慢慢挑选。大部分二手房住宅都是刚需型产品受调控较大影响,价格和成交量居于低位,与新房的差距正逐渐缩小。许多购房者则把目光投向了别墅方面。

2、别墅

高端产品及别墅成为保值首选

别墅,因其对资源享有绝对的优势,居住功能之外,在建筑风格、环境、居住体验、人生理想等方面,更蕴藏着建筑美学、人文情怀、身份象征等衡量人居理念的丰富内涵,而成为现代人的置业目标。

而现在,福州市高端别墅项目交易价格上涨趋势明显,市场购买需求旺盛,可以对比2015年-2018年福州市别墅项目成交价格走势来分析福州市别墅项目供需。

图/2015年-2018年福州市别墅项目成交数据表

图/2015年-2018年福州市别墅项目成交价格走势

(数据来源:中指数据)

15年别墅上市总面积略高于市场需求,说明福州市别墅市场发展平稳,供需基本保持平衡;16年福州市别墅项目供应总量高于市场需求;17年福州市别墅市场呈现供不应求现状,预计2018年将迎来别墅市场供应量的增加;18年大幅高于2017年同期供销比;

接着我们在2015年-2018年成交价格走势也可以看到,在2018年上半年成交价格迎来迅速的上涨高峰。截止2018年6月,目前平均成交价格约为16883元/㎡,达到近四年福州市别墅成交价格最高值,反映出福州市对高端别墅项目的需求仍然旺盛。

楼市起起伏伏,房价涨涨跌跌,其中最稳定保值、增值的还属别墅。别墅普遍成为福州高净值购房者的保值首选!那现如今,福州市场上还有哪些优质别墅项目可供高净值购房者选择呢?

福州高端低密独栋纯别墅踪迹难寻?

由于国家对别墅市场有一定的限制,高端低密别墅在空间、土地面积、立面的材质、产品上的极致设计上的超高标准,导致其供应量少。总价高,摇号限购、限制容积率等政策引起大户型别墅项目争抢热潮。

除此之外,福州市场上低密度别墅产品稀缺原因有三:

其一、无论是市中心还是城区周边,政策对土地容积率的限制,福州纯别墅地块已经绝版。

其二、福州老城区在售或是待售项目主推产品集中在90-120㎡之间,属于改善型住宅产品中的刚需型,而低密度纯别墅,这样的高端产品,在老城区已基本绝迹多年了。

其三,福州新兴区域,诸如闽侯、金山、城南等热点置业区域,全部面向刚需购房人群,真正的低密度纯别墅,早已卖到断货,如今已是凤毛麟角。

纵观福州市场稀缺的高端低密度纯别墅产品,红遍北京的泰禾院子系列总是第一个映入眼帘。

为什么这么说呢?

图/泰禾福州院子实景图

泰禾福州院子系产品扛鼎之作——泰禾福州院子,项目处在蜕变的--螺洲,除了得天独厚的自然资源和人文资源,螺洲近年的进展,一直迈在城市发展进程的前端。

作为大三江口板块的重要组成部分之一,也是福州地铁集中营,1、4、5、6号地铁多线汇聚,畅达全城。仓山实验小学分校等落户千年文化古镇螺洲,优质的教育配套不断升级。

据了解,占地面积超千亩大三江口文旅综合体也将于明年竣工投用;该片区内福州海峡艺术文化中心、南湖公园、滨江公园、及各大型商超等顶尖城市配套更是不断完善;快速的发展进程足以预见螺洲的未来将成为繁华不息的福州新中心680亩的低密度大盘泰禾福州院子就坐落这座千年文脉的核心,尽揽未来新中心繁华万象,怎么不令人期盼和欣喜。

不仅如此,拥有地铁城市核心,全国院子系罕见的0.56超低容积率的泰禾福州院子从2014年入市,2015对外销售,到目前为止,一直是福州整个别墅市场的别墅销冠,去年2017年整个福州院子对于别墅市场的占有率达到惊人的70%!福州院子整体产品在福州目前整个别墅市场上产品力一直处于领先地位。

图/泰禾福州院子实景图

在这螺洲飞速发展的当下,项目紧随着推出800-1000㎡万尺纯独栋滨水院墅,福州独一无二的万尺独栋,可谓是福州豪宅市场上最稀缺、顶级的城市墅王!咨询热线:400-032-4608 转 191408。

待定

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2017年03月11日 70年

暂无 全部户型

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