长乐撤市设区 福州楼市变局?

（图为福州城区。王旺旺 摄）

2017年11月6日，长乐举行撤市设区授挂牌仪式。这标志着长乐正式并入福州市区版图，成为福州辖下第六个行政区。相比福州的鼓楼、仓山、晋安、台江、马尾，长乐无论地价还是房价差距都很明显，这让长乐被视作福州市区中全新的一块价值洼地。而今，撤市设区对长乐的短期影响已经开始显现。

长乐成房企布局新重点

长乐的地理位置位于福建省东部沿海、闽江口南岸，西面与闽侯县毗邻，北面和马尾区隔江相望，陆地面积为658平方公里。其实，关于长乐撤市设区的说法近年来一直没有停止却未见实现，但进入2017年以后，长乐撤市设区的进程明显加快：

2017年2月，福州市十五届人大常委会第一次会议召开，表决通过了《福州市人民代表大会常务委员会关于同意撤销长乐市设立福州市长乐区的决定》，由福州市政府按有关程序报批；2017年9月，福建省委常委、福州市委书记王宁在《福建日报》刊文《推动全面从严治党向纵深发展 举全市之力加快建设有福之州》，透露“长乐撤市设区顺利获批”。随后有媒体跟进报道，国务院已批复同意撤销县级长乐市，设立福州市长乐区；2017年11月6日，长乐举行了撤市设区授挂牌仪式。

至此，福州辖下行政区由之前的5个增至6个。长乐撤市设区后，福州市区的面积从1043平方公里，增加到了1701平方公里，扩大了63%。这将大大拓展城市发展空间和土地资源。

事实上，近些年福州的鼓楼、台江、仓山、晋安、马尾区地价不断攀升，房企拿地成本压力剧增，已经转向福州周边县市拿地开发。长乐因为撤市设区这一政策红利，成为房企争相布局的重点区域。如今，除了福州本土房企的阳光城、名城、泰禾、福晟等，保利、华润、碧桂园、万科、龙湖、正荣等外来实力房企也争相进驻长乐。

众星捧月下，长乐地价水涨船高。去年，长乐共出让3幅商住地块，其中长乐2016拍-5号地块被万科以11.37亿元拿下，地块溢价率达127.4%，可售楼面价达10581元/平方米。今年11月初，长乐举行了由“市”改“区”前的最后一次土地拍卖会，宗地2017拍-5号地块经历了208轮竞价，最终被武夷实业以12.75亿元+竞配建58500平方米的代价竞得。不难预计，未来长乐地块还会是房企争夺的重要目标。

投资入市须谨慎

在长乐撤市设区的利好诱惑下，投资性需求也蠢蠢欲动。

统计数据显示，2017年前10个月，长乐板块新建商品住宅分别成交了404套、274套、887套、962套、718套、348套、140套、147套、321套、480套。不难发现，自今年5月份以后，长乐新房成交量开始出现断崖式下跌。这主要是因为，今年长乐撤市改区加速，大量投资性需求涌入长乐楼市，导致长乐楼市在2017年开局出现量价齐涨的行情。为了维持楼市健康发展，长乐于今年4月份出台《长乐市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控的通知》，对长乐市房地产市场施行“限价”“限售”调控，才使得长乐楼市归于理性。

只是，长乐房价依旧出现了上扬势头。记者了解到，2016年整年，长乐新房价格维持在9000元/平方米左右，最高价格出现在11月，福州限购新政出台后，受其影响，长乐房价有所上涨，提升至9242元/平方米，而12月又回落至8866元/平方米。但经历了年初的一波市场增量释放后，当前长乐在售新盘售价普遍在13000元/平方米左右。

值得关注的是，尽管长乐目前已经并入福州市区，但当前长乐楼市调控暂不与其他五区看齐，即长乐区并未执行住宅限购政策。对此，不少业内人士推测，不限购的长乐区，对当地楼市会带来一个短期的刺激效应，如楼盘去化率提高、房价上涨等。而近期的市场消息也显示，长乐板块但凡有楼盘开盘均呈现热销行情。

“长乐当前的购房需求主要有两部分，一个是长乐当地的自住需求，一个是福州主城区的投资性需求。”福州吸睛点房地产营销公司总经理黄奇耀认为，对于自住需求，要看当地经济发展水平，而对于福州的投资性需求，要看长乐与福州主城区的融合情况。“换句话说，未来长乐能吸引多少福州主城区的投资性需求，主要看它和福州的融合情况。”

对此，福州知名房地产专家刘福泉也表示，目前来看，长乐与福州的楼市仍是两个割裂的市场，尚未很好融合。“长乐撤市设区，短时间内会对长乐楼市带来改变，但未来长乐房价能否持续上扬，还需要更有力的建设成果做支撑。所以对于投资长乐楼市，投资者还是要谨慎。”（海峡财经导报）