未拍先知!福州市区土拍设置销售指导价,背后有何深意?

日前，福州市自然资源和规划局发布了关于2021年第二次公开出让国有建设用地使用权的公告，决定于5月12日、13日公开出让福州六城区共33幅地块，总起拍价超百亿，涉及鼓楼、闽江北CBD、东二环、五四北、江南CBD、三江口等多个热点板块，覆盖范围相当之广。

值得一提的是，这是福州实施土地供应“两集中”后迎来的首场土拍，可谓是意义非凡。此外，四城区的这十四幅宅地除了设置限价以外，还均规定了商品住宅的销售指导价，这在福州主城的土拍史上也是相当罕见的。

接下来，小编就选取其中几幅比较有代表性的地块，为大家加以分析。

一、宗地2021-13号晋安鹤林商会总部出让地块一

首先来看这幅位于东二环板块的宗地2021-13号晋安鹤林商会总部出让地块一，出让面积约28.96亩，起始价4.95亿，较高限价6.44亿，需配建1万㎡的自持社会租赁住房，商品房销售指导价为31000元/㎡。

从具体区位来看，该地块的区位条件尚可，周边有泰禾广场、鹤林公园、晋安湖、省儿童医院等配套，生活氛围还是比较浓厚的，只是距离地铁站有一段距离。

此外，地块周边的在售楼盘众多，豪宅项目有4.5万元/㎡左右的建发养云，纯商项目有均价3.4万元/㎡的榕发观湖郡，安商混合则有保利和光尘樾、蓝光里、城投鹤鸾郡等，售价在2.5万-3.2万元/㎡上下。对比起来，该地块无安商房配建但需建设公租房，3.1万元/㎡的指导价格还是比较符合市场价的。

二、宗地2021-17号仓山郭宅周边旧改地块六

体量较大的则是这幅宗地2021-17号仓山郭宅周边旧改地块六，位于南二环板块，总出让面积达215.05亩，起始价10.92亿，较高限价14.2亿，需配建社区卫生服务中心等多个设施，商品房销售指导价为27500元/㎡。

从具体区位来看，该地块紧邻在售的大东海中央府、国贸凤凰原、融创福州府以及尚未开盘的融侨星誉项目，与近期热度正盛的融信海纳新潮项目也相距不远，未来入市主打的配套大概率也是地铁1号线以及白湖亭万达广场、中骏世界城等商业资源。

据了解，大东海、国贸、融创这三个项目均有安商房配建，售价在2.3万-2.7万元/㎡左右，相比起来该地块不算有价格优势，不过毕竟容积率仅1.0，又是纯商地块，显然还是会给本就竞争激烈的南二环板块带来一波新的冲击。

三、宗地2021-25号台江省科学器材城及塑胶厂地块

尽管此次地块数量大增，不过市中心板块依然供地稀少，宅地部分仅有宗地2021-25号台江省科学器材城及塑胶厂地块这一幅位于南公园旁的“袖珍”商住用地，体量仅约8.34亩，还需配建4800㎡的安商房，可售商品房部分的销售指导价为35500元/㎡。

具体来看，该地块的区位优势相当出众，周边有市一医院、世欧王庄、光明港公园、上下杭街区等诸多优质配套，生活氛围算得上优越。

此外，地块周边新盘不多，大东海公园府尚未开盘，特艺城天骄由于是楼上住宅楼下商业的塔楼，户型和居住体验都比较一般，而世茂大东海同晖府的住宅部分已售罄，目前可参考的仅有南山纵横瀛洲府这一个楼盘，同样配建有安商房，均价约3.5万元/㎡。

从备案信息来看，瀛洲府项目当前推出的397套可售商品住宅已售去265套，去化率约67％，情况还是比较不错的。相比起来，该地块更接近滨海快线的南公园站，若价格相差不多的话，未来显然也是比较不愁去化的。

总体而言，这些地块的指导价格与目前的市场价还是较为接近的，目的主要是在于稳定市场、抑制房价进一步上涨，对于购房者而言，也能够更理性地评估行情和房价，相当于降低了买房的风险，具有一定的积极意义。

因此，有意向的朋友们不妨参考一下这些指导价，给自己定一个心理价位，合理加减，争取挑到价位更合适的心仪房源！