调控持续 福州二手楼市“微变化”

(图为福州某老住宅区。王旺旺摄)

10月12日，在福州台江区一家麦田房产门店，一名客户询问当前是否是买房的好时机时，接待他的销售经理徐飞扬回应他，“现在很多房东愿意接受议价，房东的心理价位相比之前已经降低了。”

与今年初相比，拥有3年二手中介工作经验的徐飞扬明显感受到，最近二手房东坚持挂牌价卖房的信心已经不再充足。“年初肯接受议价的房东很少，现在肯接受议价的房东明显多了。如果买家能全款买房，房东愿意给出的让价就更大。”

徐飞扬的另一感受是，最近买家的入市意愿也更低了。“国庆假期也有一些客户看房，对房子的价格、户型、周围环境都了解详细，但看完房却极少有客户有意向交易，就算有询问房东让价多少，但大多也没下文。”

在福州房地产市场业内人士林乐融看来，目前看福州楼市控政策趋稳，未现放松端倪，市场可能下行的预期降低了购房者入市意愿。“这其实也是政策效力的体现。”

接受议价的房东增多

有统计数据显示，2018年10月12日，福州五城区（不含长乐区）二手房挂牌房源均价为25557元/平方米，其中鼓楼区二手房挂牌均价为34786元/平方米，台江区二手房挂牌均价为26244元/平方米，仓山区二手房挂牌均价为25705元/平方米，晋安区二手房挂牌均价为24148元/平方米，马尾区二手房挂牌均价为16536元/平方米。

“近期二手房实际成交价低于挂牌价的情况很多。”和徐飞扬同一门店的中介经理刘兴磊告诉记者，“最近成交的单子明显比4、5月时候的少，房东让价的情况也多了，特别是120平方米以上的大户型房源，挂牌价格3、4百万元的，实际成交价能比挂牌价降十几二十万元，甚至更多。”

然而，二手房议价空间增大的同时，成交数据却在走低。福州不动产登记和交易中心的数据显示，2018年9月，福州五城区二手房签约备案2034套，环比下滑12.1%。

刘兴磊表示，二手房市场行情好的时候，配套好、户型好的房源往往有好几个客户排队看房，有些客户还在犹豫，房源就已经售出了。这种时候也有一些房东坐势起价，甚至干脆暂时不卖房子等涨价。“但今年行情不一样，市场观望情绪重，二手房带看量和成交量都少了，有的房源挂了几个月还没成交，想卖房的要比买房的着急。”

由售转租房源也多了

尽管二手房市场行情走低，部分房东降低了房价心理预期，但记者走访市场也发现，仍有不少二手房东并不愿意降价卖房，看到房源难以出售，果断选择“由售转租”。

“我有一套位于金融街万达附近的房子,半年多了都没卖出去,不过出租倒是很抢手。”近日,一位徐先生告诉记者，他在阳光凡尔赛宫有一套两室两厅的房子一直没能出售成功,但问询的租客却络绎不绝，他索性把房子租给了金融街一家公司的高层管理人员。

“其实也有一些中介告诉我，现在市场有降温的苗头，房价下行压力大，要抓紧出手。但我现在不着急用钱了，同时觉得房价是涨是跌很难说，干脆就出租出去。”

行情继续下滑？

对于当前福州二手市场的变化，多数中介人士认为未来将以平稳为主，和2017年楼市高点相比，价格会有所回落。但从2018年的整体行情走势看，成交量在经历了年初的回暖后又呈现阶段性的小幅下滑，而成交价格的波动并不激烈。

安居网福州站的监测数据显示，近3个月以来的福州二手房市场，挂牌均价上涨的天数有34天，下跌48天，涨跌相抵后的实际挂牌价格变动为下跌2.15%。

中国房价网数据显示，截至10月12日，近1个月福州二手房成交均价为27023元/平方米，同比上涨2.57%，环比下降0.35%。

刘兴磊和徐飞扬均认为，相比今年上半年，眼下福州二手房市场出现下滑，但今年市场整体将保持平稳。“现在客户的观望情绪还是很重，部分二手房源的价格已经松动，和高点时相比，可能便宜了2000～3000元/平方米。”

同策咨询研究部总监张宏伟认为，目前房地产政策没有松绑，市场进入调整阶段必然会下滑，也会出现一些二手房出现想卖卖不掉的情况，尤其是在置换型改善需求旺盛的城市。

福州房地产业内人士林乐融认为，第4季度的福州二手房市场，成交量大概率会继续下滑。“福州二手房市场同样存在很大体量的改善型购房需求，对房源配套、面积都有更高的要求，这部分需求有很大一部分需要通过先卖掉手上的房子才能再去购买。但目前市场行情低迷，置换型改善需求卖不掉手上的房源，凑不够再买房的资金，也因此影响了再购房的行为。”（海峡财经导报）