统计局《70个大中城市商品住宅销售价格》为什么不真实?

福州房产焦点 2020-03-18 00:50:35
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昨天,统计局发布2月70个大中城市房价数据,70城中,21城新建商品房价格环比上涨,23城下跌。二手房方面,14城上涨,27城下跌。但随之而来的就是巨大的疑问:2月全国上上下下全面应对疫情,开发商售楼处关停,新房销售暂停。中介门店不开,二手房业务中止。而且疫情期间谁还有心思出门看房,更别提买卖成交了

昨天,统计局发布2月70个大中城市房价数据,70城中,21城新建商品房价格环比上涨,23城下跌。二手房方面,14城上涨,27城下跌。但随之而来的就是巨大的疑问:2月全国上上下下全面应对疫情,开发商售楼处关停,新房销售暂停。中介门店不开,二手房业务中止。而且疫情期间谁还有心思出门看房,更别提买卖成交了。

那么统计局的数据是哪里来的?当然,官方可以通过“数据来源于各地房管局网签信息,与实际成交时间有延迟”等言论回应,虽然说这一系列回应一再降低该房价指数的权威性,但没有彻底推翻。那么我们今天这篇文章就试图推敲一下这份数据,直指核心:数据不符合客观事实。

1统计局《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》分为2个主表,一份是新建商品房销售价格指数,另一份是二手房销售价格指数。其前身是统计局公布的《国民经济和社会发展统计公报》(以下简称《公报》)。

然而不幸的是,2010年2月19日公布的《2009年国民经济和社会发展统计公报》显示,中国70个大中城市房屋售价同比涨1.5%,涨幅不足前四年涨幅平均数的四分之一,创九年最低点,基本等于没涨,算上通货膨胀房产还贬值了,民众哗然。

然而刚过了一周,2月27日,统计局公布了2009年全国房地产市场数据,其中虽然没有房价增幅数据,但简单把2009年该数据和2008年公布的该数据一对比,就能推算出全年房价涨幅为24%。

一个1.5%,一个24%?同样是统计局公布的数据怎么就自相矛盾了呢?到底那年房价涨没涨,涨了多少?相信大家有自己的判断。即便没有自己的判断,时任国家统计局局长马建堂在当年5月帮大家做出了判断,他自己表示:现行的房价数据统计方式确实存在不合理之处”。该文刊发在《人民日报》上,政府官方现在也挂着当年的“发言”。

2当然,本文重点要讨论的是现今这份房价数据是否已经“合理”了,继续聊。就在数据乌龙之后,统计局用了一年的时间,把数据从原来的每年一报,改成了每月一报。更关键的是把原来的全年房价涨幅,改为与特定基准年份的比较涨幅。从2011年1月开始,每月公布《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》。我们来看目前最新公布的2020年2月最新数据:

以新房为例,最新发布的新房价格指数有三个主要数据指标:环比、同比和定基。环比、同比不用解释了,定基指的是什么呢?

定基价格指数是指在一定时期内对比基期固定不变的价格指数。通常以某一年为基期来计算。以固定期价格水平为100,如果计算期的价格指数高于100,表示这一时期的价格水平上升,低于100,则表明这一时期的价格水平下降。

通俗来说就是目前房价跟基准年份房价的比值。数据显示,2月份北京新房价格是2015年的144.8%,那么近似说法是现在北京房价是15年的1.5倍。那么,为什么以15年房价为基准呢?15年之前该数据是以什么为基准?我们翻阅统计局历史数据发现,2016年1月-至今的数据都以2015年全年房价作为基准,而2011年1月-2015年12月的数据,都以2010年的房价为基准。这就有意思了,如果我们找到了2010年的某个城市的房价数据,根据2015年的定基,就能推算出2015年的具体房价,然后再根据2020年2月的定基,就能推算出现在的房价。我们直接上手。

(图注:链家统计的2010年北京房价变化趋势,白色折线为新房均价,黑色为二手房均价)查阅链家公布的2010年房价,北京新房房价全年从1月份的1.93万元/平米,涨到12月份的2.09万元/平米,按平均值粗略估算2010年北京房价近似为2.01万元/平米。

对比统计局公布的房价定基指数,不难算出:2015年1月北京新房价格为 2.01*117.6% = 2.36 万元/平米2015年12月北京新房价格为 2.01*127.4% = 2.56 万元/平米同样取平均近似,由统计局推算出的2015年北京新房价格2.46万元/平米重点来了,2020年2月公布的相对2015年的定基指数为144.8也就是说现在北京房价为 2.46*144.8% = 3.56 万元/平米北京现在房价3万6不到???

当然,有人可能会指出链家数据不准,以链家数据来推算出现在的会有误差。(但这里补充一下,统计局公布的二手房房价数据的一大主要来源,就是房地产经纪公司,谁是最大的房地产经纪公司应该不言而喻)那么我们找到安居客2010年北京新房价格:

1月北京房价1.99万元/平米,12月2.47万元/平米。粗略取平均,2010年北京房价约为2.23万元/平米。算得2020年2月北京房价为3.96万元/平米,不到四万的均价着实让人羡慕,统计局从真正意义上解决了住房民生问题。同样我们再拿上海的数据推一推,这次换一家数据参考,以米宅公布上海房价走势图作为参考:

2010年,上海房价约为2.25万元/平米。根据统计局数据,2020年2月上海新房价格是2015年基准价格的1.504倍,而2015年房价又为2010年定基价格的1.248倍那么可推算上海当前房价为2.25*1.248*1.504 = 4.22万元/平米。上海人民笑了。根据两者数据,我们不如用一个更直观的图表来总结:

更多城市的数据就不一一推算了。3行文至此,统计局每月公布的这份《70个大中城市商品住宅销售价格》数据的准确性和参考性已经无需赘言了。我们试图思考这份数据的意义:一方面房价数据牵动全国人民,是切切实实的民生问题。无论在房价调控上,还是民众房屋交易上,都需要有一份权威数据进行参考。

但权威的房价数据又不能完全响应市场的变动,不然容易引起波动性恐慌,市场是波动的,但房价需要“稳”,对于房地产的心理预期更需要“稳”,而这份房价数据的主要作用也在“稳”这个字上。

因此该数据不直接公布具体房价数据,只公布同比、环比、以及定基浮动,虽然完全可以计算出具体房价,但为了“稳”,宁愿选择不公布。同样在市场波动巨大时,该数据选择了较为稳妥的数值表现,既回应了社会期待,也保全了对于房价的解释权。所以,关心中国楼市的朋友不妨把它当做一个例行公事来看待,城市房价涨没涨、涨了多少,每个生活、奋斗在这个城市的人,才最有发言权。

来源:楼市相对论

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