高达7万/㎡低至2万/㎡?鼓楼同地段二手房价为什么差这么多?

八月刚刚过去不久，福州的楼市数据相继出炉，尽管新房的成交量回升了不少，但是二手房市场却结束了之前成交套数五连涨的良好趋势，环比下跌约12.7％。与此同时，二手房的挂牌均价也在逐渐下滑。

当我们仔细查看二手房交易平台上的相关数据时，还可以发现，尽管许多房源的挂牌价格都在随着楼市的变动而浮动，却有不少房子依然维持着高价，有时还会出现同区域的类似房源价格差异极大的情况。

接下来，小编就以鼓楼区的二手房源为例，结合某知名二手房平台上的相关数据，来分析一下这些现象产生的原因。

一、二手房天花板：学区房

众所周知，比起那些精装修好地段的新房，还是能落户上好学校的“老破小”二手房可以卖出更高的价格，而且更加抢手，比如划片二附小、对口延安中的万旭秀冶里小区，近年来的单价一直超过10万元/㎡，令许多家长望而兴叹。

因此，即使小区的位置相近，学区房的价格永远比周边众多二手房源高出许多。例如划片鼓二小的安泰中心小区，当前的挂牌均价为57149元/㎡，其中不少较受欢迎的小户型，单价甚至超过7万。

而与安泰中心小区直线距离不超过1千米的湖滨花园小区，周边各项配套以及建成年代都不会相差太多，却因为没有学区优势，当前挂牌均价仅28138元/㎡，其中户型较大的房源单价更低。

尽管这两年二手房的热度逐渐下降，很多房源都开始降价出售，但是优质学校的学区房依然是众多家庭热捧的对象，即使价格稍有回落，总体来说还是居高不下，依然是很多人难以企及的存在。

二、房屋新旧差异

与“老破小”也能卖出高价的学区房不同，多数房子是会随着时间的推移而折旧的。由于房屋建筑材料或小区设施日益耗损、使用年限逐年递减，价值自然也随之下降，因此哪怕是两个紧挨着的小区，价格还是会因为房子的新旧程度不同产生很大差别。

例如杨桥新苑小区和河南新村小区，直线距离不超过200米，完全是过个马路就能到的程度，然而后者价格仅为前者的三分之二。

从挂牌数据可以看出，杨桥新苑当前的均价为34645元/㎡，而河南新村仅2万出头，约22545元/㎡，除了电梯房的价格本来就偏高一点以外，很大一部分原因就是二者的房屋年限相差较大。

根据房源信息可知，杨桥新苑小区的不少在售房源建成年代较近，又是电梯房，各项设施都比较新，居住感受还是不错的；而河南新村小区建成至今已经超过二十年了，不光剩余使用年限只有四十多年，居住质量也会低上很多。

三、房屋性质不同

另外，由于房源性质的不同，也会造成价格的差异，一般来说，普通商品房的价格会比安置房或者单位分配房的价格高一些，因为物业、设施或者房子本身等方面都会有所不同。

例如省直机关屏西住宅区，就是建于二十多年前的单位宿舍，根据挂牌信息，该小区当前的二手房均价约23069元/㎡，近期成交的一套房源单价更低一些，约22961元/㎡。

而与该小区直线距离仅两百多米的天元花园小区，因为是品质较好的商品房，单价高了6000元/㎡左右，当前挂牌均价为29168元/㎡。

综上所述，二手房价格差异大除了有地段的原因，还受到了很多因素的影响。因此，各位朋友若需要买二手房，还是得结合各个小区的利弊，从自己的具体需求出发进行选择。

例如家中有小孩需要上学，打算买学区房，比起生活舒适度，还是要优先考虑备选小区划片学校的质量；如果只是想在工作地买套自住房，那就根据预算的多少来决定，预算充足、想要拥有更好的生活质量的话，可以选择建成年代较近、各项设施较新的小区，反之则可以考虑单价低的旧小区，或许还能等到来日动迁。

总而言之，买房需谨慎，一定要多多比较、多多考虑！