福州人的福利:限价下的市中心购房法则

原标题：福州人的福利：限价下的市中心购房法则

头图 | money 已获授权

虽然政策严控下的房价停止了快速攀升的步伐，但就目前的房价来看，对于很多购房朋友们来说仍然是望而止步，尤其是刚需客群，我们只能被排挤至城市边缘，为了拥有一套不得不忍受：

早晨一个多小时的公交！

步行半小时才能买菜购物！

偶尔打车回家还要被拒载或加钱！

更不用说夜晚那少有人烟漆黑的回家路！

不是我们不想有个好地段，只是市中心那高昂的价格让很多人想都不敢想！

同样是刚需，但又作为业内人，我看过了太多的好地段项目，大谈阔论楼盘哪里好哪里坏的同时，岂不知内心的早已被那几个字充斥：买不起！

用面积换地段，确实是一个挤进市中心不错的选择，但能给我们选择的又有多少？

从CRIC数据统计的近五年福州主城区土地成交情况来看，大家公认的较好的鼓楼区成交量最少，占比仅11%，其中中心板块的住宅用地占比又不到鼓楼区土地成交总量的10%，可见有多稀缺。

况且，中心板块的稀缺性不只是我们知道，开发企业更是一清二楚，为了实现更高的溢价，从项目定位开始就往往贴上了“高端”、“大面积”、“高总价”等标签，锁定的客户也基本都是顶层置业客群，不会考虑到刚需的感受。

据CRIC克而瑞数据统计，与整个主城区90-120㎡的主力成交面积不同，近三年以来，福州中心板块的成交主力则为144㎡以上的大户型，占比高达37%。皆因中心板块的楼盘基本主打改善型产品，迎合高端客户的需求，有的楼盘甚至没有设置140㎡以下的户型。

动辄五六百万的高总价让很多人想都不敢想，即便是一些手上稍有些资金的客户，当只是说了下位置，他们就摇头感叹“买不起”！

不过，纵观这几年，也不是没有过小面积低总价的市中心产品出现，但多数项目也仅仅只有地段，殊不知，除了地段，品牌、社区、物业、产品等我们也一样不想少。

所以对于很多福州购房者来说，买中心豪宅，基本不可能！

然而，随着福州旧城改造步伐的加快和土地供应量的增多，近一两年出现了不少市中心核心区的地块，但大多数项目都保持原有的大面积豪宅定位思路，但庆幸的是有几个项目让大多数购房者有了购买市中心的机会，就比如“乌山九巷”。

对于“乌山九巷”这个项目，如果只是市中心低总价这个优势，并不足为奇。但项目却集齐了福州其他新盘都无法比拟和替代的优势。例如坐拥历史人文景区、周边汇聚省市30%的行政机关和服务、名校、地标商圈环绕等。占据天时地利人和的同时，独有的历史印记和文化的沉淀也赋予了这块土地与生俱来的优越气质。

1

地段，不止是市中心

相比很多市中心项目，如果单纯的从地段角度去看，所谓商圈环绕、地铁线、医院、优质教育资源等，乌山九巷一样都不落下，但除了其更中心外，还有很多不可替代的区位特质。

我们知道，乌山本身就是福州的三山（乌山、于山和屏山）之首，从唐朝至今，一直是福州的风景名地，与三坊七巷连成一片，被刻画为福州的接待景点，而项目就在乌山脚下。

另外，三山号称是福州的龙脉，镇海楼在北，为龙的 腰，乌塔和白塔分列东西，为龙的双角，项目恰处乌塔和白塔之间的龙头位置。

除此之外，代表福州城历史之源、文化之根标志的“闽都名人的聚居地”——三坊七巷、具有福州中心标志的五一广场均在项目1公里范围内。稀缺地段、浓厚的历史文化氛围、人文气息等造就了这个区域独具一格的特质。

近年来，随着东二环、奥体板块等新兴板块的崛起，城市的中心也由一个改写为多个。但植根于传统福州人的中心却仅有一个。因为它代表着福州的历史，也书写着福州的未来。但中心地段的优质地块本身就屈指可数，据统计，近5年时间，三坊七巷3公里范围内几乎没有可供开发的新地块，而具有福州传统历史文化气息的项目更是难得了。乌山九巷原本作为旧改地块，既要尊重并传承历史，又要构筑未来。呈现的不只是一个建筑体堆砌的楼盘，而是具有福州城市缩影，并和城市文化、历史、地域相融合。

2

产品，不止于稀缺

稀缺的地段和文化特质是客观存在的因素，如果未能好好利用，也只能算浪费，毕竟项目本身的产品打造，也是衡量项目综合价值的重要组成部分。

项目示意图

乌山九巷本身地块大的优势，注定了其不像很多其他市中心小项目那样缺乏社区氛围感，另外，保利独居匠心的设计让项目依然保持了品质住宅该有的特质，例如在“宜居”方面的考量。

就拿其最小面积的38㎡户型来说，前文提及到该类产品在该地段堪称“少有”，即便以往有零星的几个项目有类似产品面市，但为了容积率较大化基本设计成点式结构，通风采光及私密性都较差。但乌山九巷全部设计成朝南户型，北面则以玻璃相结合，形成半封闭式的围挡，使得38㎡每一户都能享受到南北的采光和通风效果。38㎡的打造不仅体现在匠心设计上，也给与了更多人留在鼓楼的机会。而这并非只是个例，在此前开盘的18-28㎡的SOHO产品中，也能看出保利将“鼓楼还于福州”的决心，让更多人不用付出高昂成本即有机会拥有一套真正的中心房。

38㎡户型所在平面图

再比如，在社区景观设计、人车动线和商业街组织等方面也独居匠心，保证了市中心少有的舒适享受。因为市中心出让的地块面积通常偏小，整个社区几乎只有一两栋楼，完全不具备打造豪宅属性的条件。而乌山九巷将社区内都设置成人行流线，机动车有专门的入口，营造成安全便捷的步行系统。在有限的空间内，为居者创造更多同地段楼盘难以享受到的优势，也与保利地产一直以来奉行的“和者筑善”理念不谋而合。在钢筋水泥之上，注入了人文关怀，让住宅成为舒适之所和深厚文化底蕴之载体。

3

居住，不止于圈层

古往今来，每一个圈层的聚集, 除了对优质资源的共享, 更多的是内在精神的契合。社区打造同样如此，良好的社群环境是很多人购房选择的重要指标。

乌山九巷周边有众多历史文化景点群环绕，本身就奠定了该区域的文化特质，另外项目也毗邻市政机关单位，多个行政中心和三甲医院。周边聚集了政府公职人员、医生、教师和事业单位领导等高阶层人物，也是全福州核心的知识分子、中坚力量选择的地方。这与很多打着圈层口号，找客户卖房子为目的的楼盘有着本质性的区别，因为一种历史沉淀下的人文圈层和文化情怀已植根于这块土地本身，而这些是其他仅有地段和配套优势的地块无法复制的。

对于我们很多购房者而言，买房子或许是最基础的居住需求，而如果社区能有助于我们更高圈层的实现，找到身份、财富和思维上的共鸣，那是再好不过的了。

项目三公里范围内资源配套

结语

当前市场，房源的选择面的确越来越广，对于购房者来说，地段的选择固然重要。但随着福州多个新板块的崛起，交通的发达，路网的贯通、配套的逐渐完善也让越来越多的新区盘享受到了和市中心类似的生活资源，所以单纯的地段和配套优势使得同区域多个盘都产生共性。但“物以稀为贵”，像乌山九巷这样，基于稀缺地段和特有的文化底蕴，打造市中心小面积高品质产品，的确少有。重要的是，政策限制下的市场价格压制确实给了一个不错的购买机会。另外，从福州的土地出让计划来看，相同地段很难有类似的项目，即使有，也是安置型商品房为主导的社区。如此来看，能够拥有一套城央稀缺小面积高品质产品，也是一件美妙而有价值的事。

文中数据未经授权不得转载