福州市区土拍再现低迷行情

11月26日，福州市区2018年第6次土地拍卖会落槌。因为出让计划、出让方式调整，此次土拍原定出让的6宗地块，仅有2宗进入拍卖环节，结果均以底价成交，共揽金12.18亿元。临时取消的4宗地块，在拍卖会结束后两天陆续通过协议方式出让，总成交价约36亿元。

纵观本次土拍，房企拿地态度依旧谨慎，土地市场仍处于较低迷的状态。

底价成交

11月26日，福州市国土资源局拍卖的2宗地块，分别为鼓楼区古乐路沿线周边旧屋区改造项目地块一宗、晋安区浦下旧屋区改造项目地块一宗。

按照此次的拍卖规则，竞买申请人参加现场拍卖时，可参与其所缴交竞买保证金对应数额宗地的竞买；若未竞得该地块，竞买保证金转为符合条件的其他地块的竞买保证金。因此，11月26日首先拍卖的是竞买保证金额较大的宗地2018-45号晋安浦下旧改出让地块一（A）。该地块选址面积37055平方米（约55.58亩）、出让面积35195平方米（约52.79亩），起始价10.87亿元，容积率2.9，北侧限高80米、南侧限高90米，土地用途为住宅、商服用地。公告显示，该地块未来还要配建不少于10000平方米，不超过11000平方米的商业建筑面积；还要建设可建住宅建筑总面积90%的安置型商品住房（约82858.95平方米），按18900元/平方米的均价销售。最终深圳海泽+深圳中海联合体以10.87亿元的底价竞得该地块。业界估算的成交楼面价约为10650.02元/平方米。

随后出让的是宗地2018-44号鼓楼古乐路周边旧改项目地块六。该地块总面积4104平方米（约6.16亩），起始价1.31亿元，容积率2.9，限高60米，土地用途为住宅、商服用地。公告显示，该地块的竞得人未来同样需要配建不少于1300平方米，不超过2400平方米的商业建筑面积，并且也要建设可建住宅建筑总面积95%的安置型商品住房（约10071.52平方米），按19300元/平方米的均价销售。最终福州市城投建筑有限公司以1.31亿元的底价竞得该地块。业界估算的成交楼面价约为11006.92元/平方米。

建筑商期待转型？

记者注意到，今年以来福州市区的土地拍卖行情出现了较明显的降温。往年多个开发商争抢地块、土地成交溢价率动辄过百的情景基本消失。取而代之的是，市区内很多位置不俗的地块都以底价或低溢价率成交，地块成交楼面价同比2017年也下降了很多。

福州房地产业内人士普遍认为，今年福州市区推出的地块多是高比例配建安置型商品房地块，房企拿地后可以销售的商品住宅体量较小，再加上楼市调控的背景，房企拿地显得异常谨慎。

值得一提的是，瞅准房企谨慎拿地的契机，很多建筑公司开始在土地市场上崭露头角。以拿下宗地2018-44号地块的福州市城投建筑有限公司为例，今年其在福州及其周边县市土地市场屡有斩获。

有分析人士认为，以往建筑商多是承包开发商项目施工，经常遇到回款难的问题。如今土拍行情走低、竞争压力变小，有实力的建筑企业也谋划着从单一的施工承包商转型为开发商。

取消拍卖地块最终协议出让

据介绍，福州本次土地拍卖会执行的是土地出让预申请制度。即福州国土资源局发布相关土地出让预告，再由意向竞买人根据参拍意向进行提前申请报名，并缴纳预申请保证金后，福州国土资源局再根据每幅地块相关的申请竞买人数量，决定具体的出让地块。

此前业内人士普遍认为，此次推出的6幅地块不会再遭遇流拍。然而，福州国土局却在11月23日宣布，取消其中4幅地块的出让。其时就有消息人士透露，取消出让的4幅地块中，部分地块配建的安置型商品房比例会有调整，出让方式也将调整为协议出让。

果然在11月26日～27日，福州市国土局陆续以协议方式出让了这4宗地块的使用权:2018-46号晋安区浦下旧屋区改造项目出让地块一B、2018-47号晋安区浦下旧屋区改造项目出让地块二、2018-48号晋安区八一水库雨洪安置地西庄地块）、2018-49号仓山区金浦旧厂房出让地块A，安置型商品房建设比例都被调整为100%，受让单位则是有国企背景的福州市建设发展集团有限公司和福州市城乡建设发展总公司。4宗地块协议出让总成交价约36亿元。

在开发商人士看来，福州土地市场正大力供应安置型商品房地块。这种模式下房企的利润空间被积压，但也并非没有利润空间。在有限的利润空间下，抗市场风险能力更强的国企，“起舞”的底气更足。（海峡财经导报）